中小房企生存现状:拿地与范畴之困_房产_财经_星岛环

2017-12-16 17:30

星岛环球网消息:据中国经济网报道,在房地产行业集中度不断提高和市场整体趋稳的局面下,中小房企想要在群雄环伺的格局下解围并非易事。尤其从2016年底全国多个热门城市发文请求开发商必须以自有资金拿地以来,囊中相对羞涩的中小开发商通过传统招拍挂方式拿地愈发困难。

一线城市的土地市场,多少乎难觅中小开发商的身影,这一趋势在一直向部分二线城市蔓延。郑州升龙置业一位人士表示,从2016年一线地产商开始涌入郑州土拍市场以来,中小开发商拿地变得更加艰难了。

并购

对当前获取土地的方法,三盛集团董事长林荣滨表示:“咱们的项目85%-90%来自并购。;因为公然招拍挂市场竞争剧烈和成本相对较高,三盛集团更倾向于通过并购获取项目,而非通过招拍挂市场直接拿地。

在房地产行业急剧变革的背景下,今年9月前后,三盛团体旗下地工业务平台三盛控股通过借壳登陆港交所实现上市,同时,三盛集团与三盛控股合资成破三盛资本,主要为房地产业务拿地跟开发供应资金支持。

今年8月,三盛集团先后辨别以5.49亿元和8640万元收购香港中盛置业90%股权和章丘正大天源80%股权,从而获取了平潭2个商住项目近20万平方米土地,在济南章丘取得总建筑面积24.11万平方米的3个房地产项目及1幅面积6万平方米的土地。

林荣滨表示,在获取土地方面,与招拍挂拿地比拟,通过并购获取土地的方式更为复杂,但假如操作切当,所获取的利润也更为可观,林荣滨盘算,范畴到达500亿元的时候,要实现个别房企1500亿元规模的利润。

这就对三盛在获取土地、操纵成本和净利润等方面提出更为严苛的恳求,三盛方面表示,目前三盛的利润率在15%-20%,这一毛利率的表示得益于土地的并购把控与危险测算。

三盛在并购名目方面有专门的团队,这个团队会集了相关法律、财务等方面的人才,针对全国热点区域撒网式考察,林荣滨称,“首先看城市人口构造和收入结构是不是有破费潜力,接下来就看位置,包括距离市中心位置、周边各方面生活配套,不同城市标准也不同。;

决定好并购对象后,开端与对方进行深入接触,包含名目资产、负债等财务状况以及是否存在司法纠纷,而后财务和法务等相应局部会对项目本钱、盈利等进行核算,并对潜在的市场危险进行综合评估。

在收购一个项目时,通常需要经过三道审核:第一是拓展团队通过综合评估判断收购目标;第二汇总开发部门和营销部门见解,看项目适分歧适做、未来好不好卖;最后由董事长和董事会拍板决定。

据林荣滨先容,由于市场竞争激烈及合乎条件的项目较少,通常寻找到合适并购对象并不容易,“有时候考核多少十个项目后,成功收购的也就一二个,还须要进行精准的核算,如果账算不外来,再好的项目也得放弃。;

旧改跟合作拿地

如果说三盛获取项目的主要方式是并购,那么还有一些中斗室企是通过配合拿地的方式来获取项目,以郑州市场最大的旧城改造开发商升龙置业为例,其从2006年进入郑州市场以来,几乎所有项目均来自旧城改造。

上述升龙人士表示,通常旧改项目主要通过一二级联动方式开发,然而随着大开发商不断参加二级市场,旧改开发商在二级市场拿地成本激增,“从去年开始,咱们就对旧改项目进行开头了,原有项目连续开发,不再增加新项目。;

不仅在郑州,在全国房地产市场,旧城改革也是升龙置业重要的开发模式,郑州市场在全体公司占据着绝对的地位。

按照升龙置业计划,在停止旧改项目后,会继续通过招拍挂市场获取净地项目,不过,至今升龙在郑州土地拍卖市场简直颗粒无收,在全国土地市场也鲜有斩获。“一线房企和本地国企基本主导土拍市场,我们想要加入进去相比艰苦。;

据郑州当地熟悉升龙的人士介绍,升龙在郑州的旧改市场中,拿的都是其余开发商不敢碰或者不愿碰的项目,虽然因而成为郑州旧改范畴的龙头企业,但因为旧改本身的复杂性,其所受争议也大。升龙方面也否定“在扩展过程中太在意发展速度而忽视了对产品的追求和客户的需要;。

闽系房企福晟谦祥也是郑州旧改市场主要一员,旧改之外,固然其有业内较为熟知拿地“飞虎队;,但除了与万科配合在郑东新区失掉一个商办项目外,近年在郑州土拍市场也难有露面机遇。

郑州一位开发商高管表示,虽然中小开发商与大开发商在公开的土地市场难以匹敌,然而很多中小房企均在本地深耕多年,往往具备商业之外的资源,这也为其和大开发商协作开发项目打下基础,“尤其在旧改项目后续开发上,合作机会仍是比拟多的。;

边缘化的中小房企

对一家房地产开发商而言,土地象征着生存之本,只有获得足够的土地和现金流,才可能获取规模上的上风。

融创中国董事长孙宏斌曾表现,目前前10房企的市场占有率已经从10%回升到20%多,未来5-10年间,前10房企市场占据率将达到30%-40%,“前10名平均要4000亿元,不两三千亿进不了前10名,这是怎么形成的?小公司干不了了,卖了地当前挣钱退出让大公司做。;

诚然一部分中小房企凭借独特资源优势可能在夹缝中求生,但无论是公开的招拍挂市场,还是更为庞杂的并购范围,留给中小房企的空间和机会并不久,林荣滨即认为,需要具备精干的团队、精准的投资、精巧化管理及高品德的项目才华生存。

东方证券的研报显示,在市场从严调控的背景下,龙头公司优势更加凸显,行业集中度将进一步提升,2017年下半年房地产行业已经进入调解期,今年6-10月份,在全国销售面积同比下降的情形下,前10强房地产开发商销售面积同比增添20%。

不仅仅是市场逐步向大型房企集中,在土地市场同样如斯。克尔瑞数据显示,今年1-9月份,房地产行业30强房企拿地范围已经超过2016年全年,其中前3强房企拿地建造面积占到30强房企拿地总量的46%,前10强房企这一比例更是占到71%。

在这种情况下,中小房企拿地难成为较为普遍的问题,上述郑州开发商高管表示,大开发商纷纷涌入一二线城市及周边地区,使得土地市场竞争更加激烈。

这位人士坦言,与本来比较,大型开发商进入郑州后,拿地成本开始始终回升,“比喻一块土地底价是每亩600万元,原来可能最多800万元就成交了,当初能叫到2600万,成倍地增加。;官方因此出台了“土地熔断;机制。

不仅仅在土地上,在终端市场方面同样如此,同区域的竞品项目,大型房企品牌显然更有号召力,“同一个地域、同样品格、同样价格的房子,客户断定会优先筛选万科的屋子,不会取舍我的。;该人士表示。“拿不到好的土地,就会影响销售,销售不好,反过来又影响拿地,缓缓地中小房企就被淘汰出局了。;在这位人士看来,将来可能会有一部分小而精的特色中小房企可能生存下来,但大部门将在恶性循环中去世掉。

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